Il consiglio dei condomini

Gli “organi” del condominio previsti dal codice civile sono due:l’amministratore e l’assemblea. Entrambi hanno  compiti preveduti dalla legge e precise responsabilità. Si tratta di “organi” in senso a-tecnico in quanto il condominio non è soggetto di diritto e come tale non può avere delle rappresentanze di se stesso.

Accanto a queste figure previste dalla legge se ne riscontra una terza. Si tratta del c.d. consiglio dei condomini. Da quali norme è prevista l’esistenza del consiglio dei condomini? Come si elegge un consiglio dei condomini? Come è regolato il suo funzionamento? Quali sono le sue funzioni?

Tutti interrogativi a quali daremo risposta qui appresso.

Spese straordinarie: i lavori di manutenzione

Il codice civile prevede che ogni assemblea di condominio possa deliberare dei lavori di manutenzione straordinaria.

Si deve subito notare una differenza. 

I lavori di manutenzione straordinaria che non comportano spese di notevole enità possono essere approvati con le maggioranze previste per la costituzione dell'assemblea (per intenderci in seconda convocazione è sufficente 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi).

Ripartizione delle spese in base all'uso

L'art. 1123, secondo comma, c.c. recita :"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".

E' la c.d. ripartizione delle spese secondo il criterio dell'uso.

Un'applicazione pratica e specifica di tale principio è data dal successivo art. 1124 c.c. che disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale:

Ripartizione delle spese sbagliata: la delibera è annullabile

Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione (la n. 747 del 2009) dice questo: se l'assemblea approva una deliberazione contenente una ripartizione delle spese errata, la delibera può essere impugnata perchè annullabile. Proprio perciò il termine per proporre l'impugnazione sarà di 30 giorni come previsto dall'art. 1137 c.c.

La questione era stata sollevata perchè un condomino riteneva che la delibera di ripartizione delle spese del suo condominio avesse derogato ai criteri legali di suddivisione delle spese.

La Corte di Cassazione ha differenziato la questione dicendo che:

Condominio minimo

Ci si è chiesti per diverso tempo se le norme dettate in materia di condominio trovassero applicazione solo con riferimento a determinati stabili. In sostanza la domanda era: come per il regolamento o per l’amministratore, esiste un numero minimo di condomini superato il quale trovano applicazione le norme degli artt. 1117 e seguenti del codice civile(cioè quelle sul condominio)?

 Per molti versi fino a qualche anno fa la questione era dubbia e tanta parte della dottrina e della giurisprudenza ritenevano, ad esempio che in un palazzo con due soli proprietari non trovassero applicazione le norme sul condominio bensì quelle più generali dettate per la comunione.

Amministratore di condominio

Ogni condominio con più di quattro partecipanti deve nominare un amministratore. Questo soggetto altro non è che un rappresentante dei condomini che gestisce e cura gli interessi di tutti i condomini in relazione alle parti comuni dello stabile. Si stima che in Italia ci siano 150.000 amministratori di condominio di cui solo 40.000 svolgono l’attività in modo continuativo e con organizzazione di tipo professionale.

Per svolgere l’attività di amministratore la legge non richiede alcun requisito minino se non quello della maggiore età e della capacità d’intendere e volere. L’amministratore dura in carica un anno al termine del quale si presenta dimissionario all’assemblea: questa può confermarlo o nominarne uno nuovo.

Regolamento di condominio

 Il codice civile all’art. 1138 ci dice  ogni condominio con un numero superiore a dieci partecipanti deve dotarsi di un regolamento che disciplini tra le altre cose l’uso dei servizi comuni, il decoro dello stabile ecc.

Quanti tipi di regolamento esistono? Chi è il soggetto che deve predisporre il regolamento? Qual’ è il quorum necessario ad approvarlo? Proviamo a chiarire questi quesiti. Innanzitutto esistono due tipi di regolamento: quello di origine contrattuale e quello di origine assembleare. Il primo, solitamente, è predisposto dal costruttore ed inserito nei singoli atti di cessione di ogni appartamento.

La ripartizione delle spese tra tabelle millesimali ed altri modi

Il codice civile, all’art. 1123, ci dice che le spese condominiali, per la manutenzione e i servizi comuni, devono essere ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore delle loro proprietà, salvo diverso accordo.

Quando si parla di accordo si allude, come detto per le spese delle bollette per l’acqua, ad un consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio che disponga diversamente rispetto a quanto previsto dalla legge. Anche qui se tutti concordano le spese potranno essere ripartite in parti uguali, oppure esonerando qualcuno dal pagare, ecc.

Accade, spesso, però che non esista un accordo del genere.

Ripartire la spesa per la bolletta dell’acqua: come fare

Questione capace di creare sempre tensioni tra amministratore e condomini è quella relativa alla suddivisione delle spese per le bollette dell’acqua.

Due punti fermi: a)il codice civile non dice nulla in materia di ripartizione di spese dell’acqua; b)un regolamento condominiale (accettato da tutti i condomini) o una delibera votata all’unanimità possono decidere di applicare i più svariati criteri di suddivisione.

In quest’ultimo caso non è raro sentire che la spesa è divisa in base al numero di occupanti l’appartamento o ancora in base alle tabelle millesimali o ancora, più salomonicamente, in parti uguali. Poi succede che un nucleo familiare aumenta ma la cosa non è segnalata a chi di dovere, oppure che un condomino si lamenti perché avendo tanti millesimi ha la casa quasi sempre vuota (es. molto viaggia per lavoro), ecc. E’ chiaro che laddove non sia possibile un accordo tra le parti deve arrivare la legge.

Le norme non mancano ed in vista di un razionale sfruttamento delle risorse idriche nonché di una più equa distribuzione delle spese ci dicono due cose fondamentali ed importanti:

1)La spesa deve essere suddivisa in modo tale che sia corrispondente all’effettivo consumo della singola unità immobiliare. Come fare? Attraverso l’installazione di contatori c.d. sottrazione in ogni singola unità immobiliare. Il resto è presto detto. Un’operazione aritmetica di differenza tra il conteggio del contatore generale condominiale (che per l’ente gestore del servizio resta quello ufficiale) e quello del singoli darà le quote di ognuno.

2)Ogni condominio può richiedere che i singoli contatori di sottrazione siano “ufficializzati” affinché le letture dell’ente gestore vengano effettuare direttamente su questi. Come per le bollette enel o gas per intenderci. Il tutto, però, caricando le spese sul richiedente tale servizio.

Le norme relative ai criteri di ripartizione ed alla obbligatorietà dei contatori di sottrazione a queto link:

http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=67591&categoria=Spese%20condominiali

http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=67592&categoria=Spese%20condominiali

Il condomino apparente

Tra le regole da seguire per una regolarità nei rapporti condominiali abbiamo inserito questa:

1)Comunicare all’amministratore il nome del proprietario dell’immobile. Il Condominio potrebbe trovarsi dopo anni, ed in modo accidentale, costretto a scoprire che il proprietario e' diverso dal cosiddetto condomino apparente. Spesso con spiacevoli sorprese. 

La conseguenza di un comportamento diverso da quello descritto sta nella possibilità di vedere recapitate le convocazioni d’assemblea, le richieste di pagamento fino ad un decreto ingiuntivo a persona diversa dal proprietario. Ciò comporta una serie di problemi per il condominio reale, che magari senza colpa, non riceve mai comunicazioni e pensa che tutti vada bene.

Impugnare una delibera assemblare

Spesso accade che un condomino non sia d’accordo con quanto deciso dall’assemblea condominiale. Il disaccordo, che è sempre legittimo, alle volte può essere giuridicamente rilevante. In poche parole, chi non è d’accordo può avere ragione a non esserlo.

Vediamo come fare a opporsi ad una delibera condominiale.

Innanzitutto bisogna capire se è possibile ottenere quanto si auspica. Una delibera può essere invalida perché non sono stati convocati tutti i condomini, perché decide con maggioranze diverse da quelle richieste dalla legge, perché si suddividono le spese in modo scorretto o ancora perché contiene decisioni su materie delle quali l’assemblea non può discutere. A seconda del tipo di vizio di cui è affetta la delibera potremo parlare di nullità o annullabilità. Senza entrare in aridi tecnicismi, basti sapere che una delibera nulla è impugnabile sempre, una annullabile è impugnabile entro un determinato periodo, vale a dire entro 30 giorni. Questo termine inizia a decorrere per i dissenzienti (presenti all’assemblea ma contrari alla votazione su un punto all’ordine del giorno) dal momento della deliberazione e per gli assenti dal giorno della comunicazione del verbale.

Il primo passo è fare ricorso al Tribunale. Si tratta di una materia per la quale è necessario il patrocinio di un difensore. Insomma, bisogna andare dall’avvocato. Non ci si deve nel farlo. Infatti, per quanto dopo la sentenza n. 4806 del 2005 è più chiara la distinzione tra delibere nulle e annullabili, conviene sempre presentare il ricorso nei 30 giorni prescritti dalla legge. Nullità o annullabilità delle delibere sono concetti riservati alla competenza del giudice non chiaramente definiti dalla legge.

Infine, se nel corso del giudizio interviene una nuova delibera che sostituisce la precedente, viene a cessare la materia del contendere ed è solito che la causa vada avanti al solo fine di decidere sulla liquidazione delle spese, salvo che le parti non decidano di far cessar definitivamente il contenzioso. 

Tutti gli approfondimenti tecnico-giuridici sulla materia si trovano al sito: 

www.civile.it/condominio

L'antenna parabolica comune

Nel precedente post, si è parlato di antenna televisiva. 

Cerchiamo di capire, più nel dettaglio, che cosa succede in caso di installazione di antenna parabolica.

Vedere su ogni balcone di un appartamento in condomino una “bella padella” è ormai divenuta cosa normale. Così come per la classica antenna terrestre anche per quella satellitare (di proprietà del singolo condomino) le norme di riferimento sono quelle del codice delle comunicazioni elettroniche. Quindi installazione permessa sempre senza, però, causare danni agli altri.

Il nostro legislatore, tuttavia, con una legge del 2001 ha inteso semplificare la procedura relativa all’installazione di antenne satellitari condominiali. In che modo? Abbassando le maggioranza richieste dalla legge per quella che viene definita un’ ”innovazione necessaria”. Ecco il testo dell’articolo 2-bis comma 13: “al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.”.

Senza entrare in fastidiosi tecnicismi e semplificando il tutto, il significato di questa norma è il seguente: i condomini che vogliono installare un’antenna satellitare comune possono chiedere la convocazione di un’assemblea e con la maggioranza semplice (1/3 dei condomini che rappresenti 1/3 dei millesimi cioè 333,33 millesimi) approvare l’esecuzione dell’opera.

L’antenna , però, essendo un bene suscettibile di utilizzazione separata, sarà di proprietà dei favorevoli e di quelli che vorranno comunque partecipare a tale spese (es. gli assenti). I contrari non avranno l’obbligo di partecipare e qualora cambiassero idea potranno sempre partecipare alla proprietà del bene pagando la loro quota parte, cioè spese di esecuzione e manutenzione dell’opera.

Un approfondimento tecnico-giuridico dell'argomento è rintacciabile al seguente indirizzo:

http://www.civile.it/condominio/dir.php?categoria=Antenne&his=

Le antenne televisive

Quante volte, guardando dai balconi delle nostre case il panorama che ci si è proposto è simile a quello della foto?

Il riferimento non è al cielo nuvoloso di una fredda giornata d’inverno, ma alla selva di antenne presenti sui terrazzi vicini e perché no anche sul nostro.

Com’è possibile tutto questo? Esiste una norma che lo regoli o che possa impedirlo?

Le domande sono semplici e immediate, così come immediate e semplici sono le risposte.

Partiamo dalla prima. Tutto ciò non solo è possibile, di più è lecito. Non è semplicemente tollerato o non regolato. La “selva d’antenne” è frutto di uno dei diritti più importanti. Il diritto all’informazione. Vediamo un po’ quali sono le norme che lo regolano e in quali eccezionali casi tutto ciò può essere impedito. Se siamo in assemblea e il nostro vicino dice che non è possibile installare tutte queste antenne perché deturpano il paesaggio, si sbaglia e noi possiamo dirgli senza paura che in base a quanto previsto dall’art. 209 del c.d. codice delle comunicazioni elettroniche “i proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi alla installazione sulla loro proprietà di antenne appartenenti agli abitanti dell'immobile stesso”.Tuttavia, il nostro vicino potrebbe obiettarci che, sempre in base all’art. 209 appena citato e nello specifico a norma del secondo comma, “le antenne, i relativi sostegni, cavi ed accessori non devono in alcun modo impedire il libero uso della proprietà, secondo la sua destinazione, nè arrecare danno alla proprietà medesima od a terzi”.Non potremmo obiettare nulla, è questa l’unica eccezione che può bloccare l’installazione di un’antenna o farne ordinare la rimozione. Certo bisognerà mettersi d’impegno per dare fastidio installando un’antenna.

Ciò detto è utile precisare un concetto. Se in un condominio c’è già un antenna comune, ognuno potrà decidere d’installare la propria, più potente, senza però poter rinunciare alla proprietà dell’antenna comune ed alle relative spese: ciò, naturalmente, salvo accordo unanime di tutti i partecipanti al condominio. Sul punto l’art. 1118 c.c. è perentorio.

Ricapitolando, dunque, ognuno può installare l’antenna che vuole e se non reca danno agli altri, nessuno potrà opporsi. Ciò nonostante, anche avendo la “propria” antenna, non potrà rinunciare a  quella comune per non pagare le relative spese.

Per chi volesse appronfondire l'argomento da un punto di vista più tecnico:

http://www.civile.it/condominio/

Proviamo ad elencare senza nessuna pretesa di esaustività, ma solo  a titolo esemplificativo, quelle regole che ogni condomino dovrebbe seguire, indipendentemente dagli obblighi imposti dalla legge.

a) Comunicare all’amministratore il nome del proprietario dell’immobile. Il Condominio potrebbe trovarsi dopo anni, ed in modo accidentale, costretto a scoprire che il proprietario e' diverso dal cosiddetto condomino apparente. Spesso con spiacevoli sorprese. E' il cosidetto caso del condomino apparente. Per chi volesse approfondire da un punto di vista giuridico la questione del condominio apparente, si segnala questo sul concetto di apparenza in ambito condominiale (http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=67281)

b) Pagare con regolarita' ed alle scadenze stabilite le quote condominiali di propria spettanza. Il fatto, di per se' banale, produce notevoli riflessi su tutto il Condominio che in mancanza di una o piu' quote, magari sostanziose, potrebbe trovarsi in difficolta' nel pagamento dei propri fornitori per i servizi da questi erogati. Fino a qualche tempo fa la famigerata solidarietà condominiale, creva danni, molto spesso, a chi, invece, era sempre stato diligente nei pagamenti. Oggi dopo la sentenza 9148 del 2008 la situazione dovrebbe essere leggermente diversa.

c) Rispettare il regolamento di Condominio. Oltre i 10 condomini, questo e' obbligatorio per legge (art. 1138 c.c.). Spesso e' lo stesso regolamento a contenere tutte quelle regole di buon vicinato che da sole eviterebbero lunghe ed inutili controversie giudiziarie su rumori, animali domestici e via dicendo. Se da soli stentate a farlo comprendere ai vostri vicini, fatelo presente all’amministratore del palazzo che, per legge, e' tenuto a curarne l’osservanza(art 1130 c.c.).

d) Partecipare alle assemblee condominiali. E’ questo il momento di massimo confronto e di democrazia condomiale. In questa sede vengono prese le decisioni piu' importanti, anche economicamente (es. lavori di ristrutturazione, ecc.). Parteciparvi puo' essere utile per far migliorare la qualita' di vita nel condominio e per appianare e risolvere tutte le questioni ancora irrisolte. Non sempre è facile capire quando un'assemblea sia valida e quando sia stata validamente convocata. Ecco un ausilio sul punto: http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=67447

Queste brevi regole aiutano a compredere e capire che la vita condominiale merita maggiore attenzione non solo per i risvolti sociali che ne discendono ma anche per l'impegno economico che può comportare avere una casa in condominio.

Il fenomeno condominio

Un rapporto ANACI – CENSIS, del 2006, fotografava la situazione del fenomeno condominio in Italia in questi termini:

1) non esiste un calcolo preciso del numero di condomini, famiglie che ci vivono e amministratori. Ad oggi, perché quello del 2006 è stato l’ultimo rapporto, si possono fare solo di stime approssimative;

2) il “mondo condominio” muove un notevole  giro d’affari ;

3)il contenzioso che riguarda il condominio è sicuramente uno dei più rilevanti nei nostri Tribunali.

Cerchiamo di dare qualche numero. Il rapporto dell’Istituto e dell’ANACI ci dice che in Italia ci sono all’incirca 1 milione di condomini, per essere più precisi se ne contano 935.704. In questi edifici abitano più o meno 9.400.000 famiglie, vale dire circa 23 milioni persone, che rappresentano grosso modo il 40% della popolazione italiana. Gli amministratori “professionisti” sono circa 41 mila e gestiscono grosso modo 330.000 mila condomini. Ciò significa che circa 2/3 dei condomini di edifici sono gestiti dai c.d. amministratori “interni”. Come dire un mercato potenzialmente enorme!

Il volume d’affari movimentato dai condomini italiani si aggira attorno all’1% del P.I.L. Non è difficile capire perché: ristrutturazioni, energia elettrica,gas e tutta una serie di altri servizi che chi vive e si occupa di condominio ben conosce. Le spese condominiali sono spesso causa di tensioni e asprezze nell’ambito di una compagine condominiale.  

Nota dolente, il contenzioso. Il rapporto Censis - ANACI ci dice che al 2003 circa 2 milioni di contenziosi erano pervenuti agli uffici dei Giudici di Pace per materie di loro competenza. Un numero sicuramente aumentato se si pensa che siamo nel 2009 e ci sono cause condominiali anche davanti al Tribunale (si pensi alle impugnazioni delle delibere).

In questo quadro generale, si capisce perché il condominio è tra gli argomenti di maggiore interesse su internet. Tuttavia, non sempre, la materia è trattata con l’attenzione che meriterebbe. Proviamo in questo blog a dare qualche suggerimento a chi si interessa per hobby o per necessità al fenomeno condominio.  

Il rapporto Censis - ANACI del 2006