Il codice civile, all’art. 1123, ci dice che le spese condominiali, per la manutenzione e i servizi comuni, devono essere ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore delle loro proprietà, salvo diverso accordo.
Quando si parla di accordo si allude, come detto per le spese delle bollette per l’acqua, ad un consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio che disponga diversamente rispetto a quanto previsto dalla legge. Anche qui se tutti concordano le spese potranno essere ripartite in parti uguali, oppure esonerando qualcuno dal pagare, ecc.
Accade, spesso, però che non esista un accordo del genere.
Che cosa fare in questo caso? La risposta è semplice: applicare il criterio di proporzionalità previsto dalla legge. Tra quali elementi deve esistere questo rapporto di proporzionalità? In che modo si rintracciano questi valori?
La proporzionalità deve sussistere tra le parti comuni e le singole unità immobiliari e deve essere espressa in millesimi contenuti nelle c.d. tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali, pertanto, contengono i criteri legali di ripartizione delle spese.
Come si formano le tabelle? E’ opportuno che a redigerle sia un tecnico specializzato (es. geometra, ingegnere, architetto). Quando sono valide? Esse sono valide se sono accettate da tutti ed inserite nei singoli atti d’acquisto (c.d. tabelle contrattuali), se sono formate a seguito di giudizio davanti al tribunale (c.d. tabelle giudiziali) o votate da tutti i condomini in assemblea (c.d. assembleare di natura contrattuale) è dubbio se le tabelle votate a maggioranza in assemblea possano considerarsi valide (sul punto è in atto un giudizio, davanti alla Corte di Cassazione, che dovrebbe risolvere la questione).
Una volta che il condominio è dotato di tabelle millesimali queste possono essere modificate solo su accordo di tutti o tramite ricorso al giudice che è autorizzato alla modifica solo le precedenti siano frutto di errore o ormai grandemente obsolete. Se si ammette la possibilità di tabelle assembleari la loro modifica sarà possibile anche con la maggioranza sufficiente per la loro adozione.