Ripartizione delle spese sbagliata: la delibera è annullabile

Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione (la n. 747 del 2009) dice questo: se l'assemblea approva una deliberazione contenente una ripartizione delle spese errata, la delibera può essere impugnata perchè annullabile. Proprio perciò il termine per proporre l'impugnazione sarà di 30 giorni come previsto dall'art. 1137 c.c.

La questione era stata sollevata perchè un condomino riteneva che la delibera di ripartizione delle spese del suo condominio avesse derogato ai criteri legali di suddivisione delle spese.

La Corte di Cassazione ha differenziato la questione dicendo che:

Condominio minimo

Ci si è chiesti per diverso tempo se le norme dettate in materia di condominio trovassero applicazione solo con riferimento a determinati stabili. In sostanza la domanda era: come per il regolamento o per l’amministratore, esiste un numero minimo di condomini superato il quale trovano applicazione le norme degli artt. 1117 e seguenti del codice civile(cioè quelle sul condominio)?

 Per molti versi fino a qualche anno fa la questione era dubbia e tanta parte della dottrina e della giurisprudenza ritenevano, ad esempio che in un palazzo con due soli proprietari non trovassero applicazione le norme sul condominio bensì quelle più generali dettate per la comunione.

Amministratore di condominio

Ogni condominio con più di quattro partecipanti deve nominare un amministratore. Questo soggetto altro non è che un rappresentante dei condomini che gestisce e cura gli interessi di tutti i condomini in relazione alle parti comuni dello stabile. Si stima che in Italia ci siano 150.000 amministratori di condominio di cui solo 40.000 svolgono l’attività in modo continuativo e con organizzazione di tipo professionale.

Per svolgere l’attività di amministratore la legge non richiede alcun requisito minino se non quello della maggiore età e della capacità d’intendere e volere. L’amministratore dura in carica un anno al termine del quale si presenta dimissionario all’assemblea: questa può confermarlo o nominarne uno nuovo.

Regolamento di condominio

 Il codice civile all’art. 1138 ci dice  ogni condominio con un numero superiore a dieci partecipanti deve dotarsi di un regolamento che disciplini tra le altre cose l’uso dei servizi comuni, il decoro dello stabile ecc.

Quanti tipi di regolamento esistono? Chi è il soggetto che deve predisporre il regolamento? Qual’ è il quorum necessario ad approvarlo? Proviamo a chiarire questi quesiti. Innanzitutto esistono due tipi di regolamento: quello di origine contrattuale e quello di origine assembleare. Il primo, solitamente, è predisposto dal costruttore ed inserito nei singoli atti di cessione di ogni appartamento.

La ripartizione delle spese tra tabelle millesimali ed altri modi

Il codice civile, all’art. 1123, ci dice che le spese condominiali, per la manutenzione e i servizi comuni, devono essere ripartite tra i vari condomini in misura proporzionale al valore delle loro proprietà, salvo diverso accordo.

Quando si parla di accordo si allude, come detto per le spese delle bollette per l’acqua, ad un consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio che disponga diversamente rispetto a quanto previsto dalla legge. Anche qui se tutti concordano le spese potranno essere ripartite in parti uguali, oppure esonerando qualcuno dal pagare, ecc.

Accade, spesso, però che non esista un accordo del genere.

Ripartire la spesa per la bolletta dell’acqua: come fare

Questione capace di creare sempre tensioni tra amministratore e condomini è quella relativa alla suddivisione delle spese per le bollette dell’acqua.

Due punti fermi: a)il codice civile non dice nulla in materia di ripartizione di spese dell’acqua; b)un regolamento condominiale (accettato da tutti i condomini) o una delibera votata all’unanimità possono decidere di applicare i più svariati criteri di suddivisione.

In quest’ultimo caso non è raro sentire che la spesa è divisa in base al numero di occupanti l’appartamento o ancora in base alle tabelle millesimali o ancora, più salomonicamente, in parti uguali. Poi succede che un nucleo familiare aumenta ma la cosa non è segnalata a chi di dovere, oppure che un condomino si lamenti perché avendo tanti millesimi ha la casa quasi sempre vuota (es. molto viaggia per lavoro), ecc. E’ chiaro che laddove non sia possibile un accordo tra le parti deve arrivare la legge.

Le norme non mancano ed in vista di un razionale sfruttamento delle risorse idriche nonché di una più equa distribuzione delle spese ci dicono due cose fondamentali ed importanti:

1)La spesa deve essere suddivisa in modo tale che sia corrispondente all’effettivo consumo della singola unità immobiliare. Come fare? Attraverso l’installazione di contatori c.d. sottrazione in ogni singola unità immobiliare. Il resto è presto detto. Un’operazione aritmetica di differenza tra il conteggio del contatore generale condominiale (che per l’ente gestore del servizio resta quello ufficiale) e quello del singoli darà le quote di ognuno.

2)Ogni condominio può richiedere che i singoli contatori di sottrazione siano “ufficializzati” affinché le letture dell’ente gestore vengano effettuare direttamente su questi. Come per le bollette enel o gas per intenderci. Il tutto, però, caricando le spese sul richiedente tale servizio.

Le norme relative ai criteri di ripartizione ed alla obbligatorietà dei contatori di sottrazione a queto link:

http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=67591&categoria=Spese%20condominiali

http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=67592&categoria=Spese%20condominiali

Il condomino apparente

Tra le regole da seguire per una regolarità nei rapporti condominiali abbiamo inserito questa:

1)Comunicare all’amministratore il nome del proprietario dell’immobile. Il Condominio potrebbe trovarsi dopo anni, ed in modo accidentale, costretto a scoprire che il proprietario e' diverso dal cosiddetto condomino apparente. Spesso con spiacevoli sorprese. 

La conseguenza di un comportamento diverso da quello descritto sta nella possibilità di vedere recapitate le convocazioni d’assemblea, le richieste di pagamento fino ad un decreto ingiuntivo a persona diversa dal proprietario. Ciò comporta una serie di problemi per il condominio reale, che magari senza colpa, non riceve mai comunicazioni e pensa che tutti vada bene.