Aduc Immobili – Avviso di convocazione dell’assemblea di condominio e posta elettronica certificata

Il Tribunale di Bari, con sentenza n. 642 del 23 febbraio 2010, ribadisce che in materia di forma dell’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio la legge non pone vincoli.

Cio’ vuol dire che, in assenza di particolari disposizioni del regolamento di condominio, l’avviso d’indizione dell’assemblea potra’ essere comunicato in qualunque modo, anche oralmente.

Unico limite: si deve essere in grado di dimostrare che il condomino sia stato avvisato nei termini fissati dalla legge (almeno 5 giorni prima dell’adunanza).

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La casa, in affitto o di proprieta', presenta problematiche diverse: tasse, agevolazioni fiscali, adempimenti vari. E' importante conoscere le normative che le regolano.

I PROPRI DIRITTI
Proprietari, inquilini, usufruttuari e' bene che abbiano consapevolezza degli aspetti giuridici, fiscali e tecnici:
- obblighi delle agenzie immobiliari incaricate di comprare, vendere o affittare;
- diritti/doveri relativi alla concessione di un mutuo o alla sua portabilita' ad altra banca;
- abitare in un condominio.
Quest'ultimo aspetto, che riguarda 23 milioni di persone (rapporto 2006 Censis – Anaci) genera il 4,5% del totale contenzioso nazionale. Le beghe condominiali sono essenzialmente:
* dubbi sulla corretta ripartizione delle spese,
* danni da infiltrazione;
* rumori e odori molesti;
* cattivi rapporti con l’amministratore di condominio;
* gestione poco trasparente delle cose comuni;
* mancato rispetto delle norme di buon vicinato.

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Il consiglio dei condomini

Gli “organi” del condominio previsti dal codice civile sono due:l’amministratore e l’assemblea. Entrambi hanno  compiti preveduti dalla legge e precise responsabilità. Si tratta di “organi” in senso a-tecnico in quanto il condominio non è soggetto di diritto e come tale non può avere delle rappresentanze di se stesso.

Accanto a queste figure previste dalla legge se ne riscontra una terza. Si tratta del c.d. consiglio dei condomini. Da quali norme è prevista l’esistenza del consiglio dei condomini? Come si elegge un consiglio dei condomini? Come è regolato il suo funzionamento? Quali sono le sue funzioni?

Tutti interrogativi a quali daremo risposta qui appresso.

Spese straordinarie: i lavori di manutenzione

Il codice civile prevede che ogni assemblea di condominio possa deliberare dei lavori di manutenzione straordinaria.

Si deve subito notare una differenza. 

I lavori di manutenzione straordinaria che non comportano spese di notevole enità possono essere approvati con le maggioranze previste per la costituzione dell'assemblea (per intenderci in seconda convocazione è sufficente 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi).

Ripartizione delle spese in base all'uso

L'art. 1123, secondo comma, c.c. recita :"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".

E' la c.d. ripartizione delle spese secondo il criterio dell'uso.

Un'applicazione pratica e specifica di tale principio è data dal successivo art. 1124 c.c. che disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale:

Ripartizione delle spese sbagliata: la delibera è annullabile

Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione (la n. 747 del 2009) dice questo: se l'assemblea approva una deliberazione contenente una ripartizione delle spese errata, la delibera può essere impugnata perchè annullabile. Proprio perciò il termine per proporre l'impugnazione sarà di 30 giorni come previsto dall'art. 1137 c.c.

La questione era stata sollevata perchè un condomino riteneva che la delibera di ripartizione delle spese del suo condominio avesse derogato ai criteri legali di suddivisione delle spese.

La Corte di Cassazione ha differenziato la questione dicendo che:

Condominio minimo

Ci si è chiesti per diverso tempo se le norme dettate in materia di condominio trovassero applicazione solo con riferimento a determinati stabili. In sostanza la domanda era: come per il regolamento o per l’amministratore, esiste un numero minimo di condomini superato il quale trovano applicazione le norme degli artt. 1117 e seguenti del codice civile(cioè quelle sul condominio)?

 Per molti versi fino a qualche anno fa la questione era dubbia e tanta parte della dottrina e della giurisprudenza ritenevano, ad esempio che in un palazzo con due soli proprietari non trovassero applicazione le norme sul condominio bensì quelle più generali dettate per la comunione.