Il consiglio dei condomini

Gli “organi” del condominio previsti dal codice civile sono due:l’amministratore e l’assemblea. Entrambi hanno  compiti preveduti dalla legge e precise responsabilità. Si tratta di “organi” in senso a-tecnico in quanto il condominio non è soggetto di diritto e come tale non può avere delle rappresentanze di se stesso.

Accanto a queste figure previste dalla legge se ne riscontra una terza. Si tratta del c.d. consiglio dei condomini. Da quali norme è prevista l’esistenza del consiglio dei condomini? Come si elegge un consiglio dei condomini? Come è regolato il suo funzionamento? Quali sono le sue funzioni?

Tutti interrogativi a quali daremo risposta qui appresso.

Spese straordinarie: i lavori di manutenzione

Il codice civile prevede che ogni assemblea di condominio possa deliberare dei lavori di manutenzione straordinaria.

Si deve subito notare una differenza. 

I lavori di manutenzione straordinaria che non comportano spese di notevole enità possono essere approvati con le maggioranze previste per la costituzione dell'assemblea (per intenderci in seconda convocazione è sufficente 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi).

Ripartizione delle spese in base all'uso

L'art. 1123, secondo comma, c.c. recita :"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".

E' la c.d. ripartizione delle spese secondo il criterio dell'uso.

Un'applicazione pratica e specifica di tale principio è data dal successivo art. 1124 c.c. che disciplina la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale:

Ripartizione delle spese sbagliata: la delibera è annullabile

Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione (la n. 747 del 2009) dice questo: se l'assemblea approva una deliberazione contenente una ripartizione delle spese errata, la delibera può essere impugnata perchè annullabile. Proprio perciò il termine per proporre l'impugnazione sarà di 30 giorni come previsto dall'art. 1137 c.c.

La questione era stata sollevata perchè un condomino riteneva che la delibera di ripartizione delle spese del suo condominio avesse derogato ai criteri legali di suddivisione delle spese.

La Corte di Cassazione ha differenziato la questione dicendo che:

Condominio minimo

Ci si è chiesti per diverso tempo se le norme dettate in materia di condominio trovassero applicazione solo con riferimento a determinati stabili. In sostanza la domanda era: come per il regolamento o per l’amministratore, esiste un numero minimo di condomini superato il quale trovano applicazione le norme degli artt. 1117 e seguenti del codice civile(cioè quelle sul condominio)?

 Per molti versi fino a qualche anno fa la questione era dubbia e tanta parte della dottrina e della giurisprudenza ritenevano, ad esempio che in un palazzo con due soli proprietari non trovassero applicazione le norme sul condominio bensì quelle più generali dettate per la comunione.

Amministratore di condominio

Ogni condominio con più di quattro partecipanti deve nominare un amministratore. Questo soggetto altro non è che un rappresentante dei condomini che gestisce e cura gli interessi di tutti i condomini in relazione alle parti comuni dello stabile. Si stima che in Italia ci siano 150.000 amministratori di condominio di cui solo 40.000 svolgono l’attività in modo continuativo e con organizzazione di tipo professionale.

Per svolgere l’attività di amministratore la legge non richiede alcun requisito minino se non quello della maggiore età e della capacità d’intendere e volere. L’amministratore dura in carica un anno al termine del quale si presenta dimissionario all’assemblea: questa può confermarlo o nominarne uno nuovo.

Regolamento di condominio

 Il codice civile all’art. 1138 ci dice  ogni condominio con un numero superiore a dieci partecipanti deve dotarsi di un regolamento che disciplini tra le altre cose l’uso dei servizi comuni, il decoro dello stabile ecc.

Quanti tipi di regolamento esistono? Chi è il soggetto che deve predisporre il regolamento? Qual’ è il quorum necessario ad approvarlo? Proviamo a chiarire questi quesiti. Innanzitutto esistono due tipi di regolamento: quello di origine contrattuale e quello di origine assembleare. Il primo, solitamente, è predisposto dal costruttore ed inserito nei singoli atti di cessione di ogni appartamento.