Impugnare una delibera assemblare

Spesso accade che un condomino non sia d’accordo con quanto deciso dall’assemblea condominiale. Il disaccordo, che è sempre legittimo, alle volte può essere giuridicamente rilevante. In poche parole, chi non è d’accordo può avere ragione a non esserlo.

Vediamo come fare a opporsi ad una delibera condominiale.

Innanzitutto bisogna capire se è possibile ottenere quanto si auspica. Una delibera può essere invalida perché non sono stati convocati tutti i condomini, perché decide con maggioranze diverse da quelle richieste dalla legge, perché si suddividono le spese in modo scorretto o ancora perché contiene decisioni su materie delle quali l’assemblea non può discutere. A seconda del tipo di vizio di cui è affetta la delibera potremo parlare di nullità o annullabilità. Senza entrare in aridi tecnicismi, basti sapere che una delibera nulla è impugnabile sempre, una annullabile è impugnabile entro un determinato periodo, vale a dire entro 30 giorni. Questo termine inizia a decorrere per i dissenzienti (presenti all’assemblea ma contrari alla votazione su un punto all’ordine del giorno) dal momento della deliberazione e per gli assenti dal giorno della comunicazione del verbale.

Il primo passo è fare ricorso al Tribunale. Si tratta di una materia per la quale è necessario il patrocinio di un difensore. Insomma, bisogna andare dall’avvocato. Non ci si deve nel farlo. Infatti, per quanto dopo la sentenza n. 4806 del 2005 è più chiara la distinzione tra delibere nulle e annullabili, conviene sempre presentare il ricorso nei 30 giorni prescritti dalla legge. Nullità o annullabilità delle delibere sono concetti riservati alla competenza del giudice non chiaramente definiti dalla legge.

Infine, se nel corso del giudizio interviene una nuova delibera che sostituisce la precedente, viene a cessare la materia del contendere ed è solito che la causa vada avanti al solo fine di decidere sulla liquidazione delle spese, salvo che le parti non decidano di far cessar definitivamente il contenzioso. 

Tutti gli approfondimenti tecnico-giuridici sulla materia si trovano al sito: 

www.civile.it/condominio

L'antenna parabolica comune

Nel precedente post, si è parlato di antenna televisiva. 

Cerchiamo di capire, più nel dettaglio, che cosa succede in caso di installazione di antenna parabolica.

Vedere su ogni balcone di un appartamento in condomino una “bella padella” è ormai divenuta cosa normale. Così come per la classica antenna terrestre anche per quella satellitare (di proprietà del singolo condomino) le norme di riferimento sono quelle del codice delle comunicazioni elettroniche. Quindi installazione permessa sempre senza, però, causare danni agli altri.

Il nostro legislatore, tuttavia, con una legge del 2001 ha inteso semplificare la procedura relativa all’installazione di antenne satellitari condominiali. In che modo? Abbassando le maggioranza richieste dalla legge per quella che viene definita un’ ”innovazione necessaria”. Ecco il testo dell’articolo 2-bis comma 13: “al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.”.

Senza entrare in fastidiosi tecnicismi e semplificando il tutto, il significato di questa norma è il seguente: i condomini che vogliono installare un’antenna satellitare comune possono chiedere la convocazione di un’assemblea e con la maggioranza semplice (1/3 dei condomini che rappresenti 1/3 dei millesimi cioè 333,33 millesimi) approvare l’esecuzione dell’opera.

L’antenna , però, essendo un bene suscettibile di utilizzazione separata, sarà di proprietà dei favorevoli e di quelli che vorranno comunque partecipare a tale spese (es. gli assenti). I contrari non avranno l’obbligo di partecipare e qualora cambiassero idea potranno sempre partecipare alla proprietà del bene pagando la loro quota parte, cioè spese di esecuzione e manutenzione dell’opera.

Un approfondimento tecnico-giuridico dell'argomento è rintacciabile al seguente indirizzo:

http://www.civile.it/condominio/dir.php?categoria=Antenne&his=

Le antenne televisive

Quante volte, guardando dai balconi delle nostre case il panorama che ci si è proposto è simile a quello della foto?

Il riferimento non è al cielo nuvoloso di una fredda giornata d’inverno, ma alla selva di antenne presenti sui terrazzi vicini e perché no anche sul nostro.

Com’è possibile tutto questo? Esiste una norma che lo regoli o che possa impedirlo?

Le domande sono semplici e immediate, così come immediate e semplici sono le risposte.

Partiamo dalla prima. Tutto ciò non solo è possibile, di più è lecito. Non è semplicemente tollerato o non regolato. La “selva d’antenne” è frutto di uno dei diritti più importanti. Il diritto all’informazione. Vediamo un po’ quali sono le norme che lo regolano e in quali eccezionali casi tutto ciò può essere impedito. Se siamo in assemblea e il nostro vicino dice che non è possibile installare tutte queste antenne perché deturpano il paesaggio, si sbaglia e noi possiamo dirgli senza paura che in base a quanto previsto dall’art. 209 del c.d. codice delle comunicazioni elettroniche “i proprietari di immobili o di porzioni di immobili non possono opporsi alla installazione sulla loro proprietà di antenne appartenenti agli abitanti dell'immobile stesso”.Tuttavia, il nostro vicino potrebbe obiettarci che, sempre in base all’art. 209 appena citato e nello specifico a norma del secondo comma, “le antenne, i relativi sostegni, cavi ed accessori non devono in alcun modo impedire il libero uso della proprietà, secondo la sua destinazione, nè arrecare danno alla proprietà medesima od a terzi”.Non potremmo obiettare nulla, è questa l’unica eccezione che può bloccare l’installazione di un’antenna o farne ordinare la rimozione. Certo bisognerà mettersi d’impegno per dare fastidio installando un’antenna.

Ciò detto è utile precisare un concetto. Se in un condominio c’è già un antenna comune, ognuno potrà decidere d’installare la propria, più potente, senza però poter rinunciare alla proprietà dell’antenna comune ed alle relative spese: ciò, naturalmente, salvo accordo unanime di tutti i partecipanti al condominio. Sul punto l’art. 1118 c.c. è perentorio.

Ricapitolando, dunque, ognuno può installare l’antenna che vuole e se non reca danno agli altri, nessuno potrà opporsi. Ciò nonostante, anche avendo la “propria” antenna, non potrà rinunciare a  quella comune per non pagare le relative spese.

Per chi volesse appronfondire l'argomento da un punto di vista più tecnico:

http://www.civile.it/condominio/

Proviamo ad elencare senza nessuna pretesa di esaustività, ma solo  a titolo esemplificativo, quelle regole che ogni condomino dovrebbe seguire, indipendentemente dagli obblighi imposti dalla legge.

a) Comunicare all’amministratore il nome del proprietario dell’immobile. Il Condominio potrebbe trovarsi dopo anni, ed in modo accidentale, costretto a scoprire che il proprietario e' diverso dal cosiddetto condomino apparente. Spesso con spiacevoli sorprese. E' il cosidetto caso del condomino apparente. Per chi volesse approfondire da un punto di vista giuridico la questione del condominio apparente, si segnala questo sul concetto di apparenza in ambito condominiale (http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=67281)

b) Pagare con regolarita' ed alle scadenze stabilite le quote condominiali di propria spettanza. Il fatto, di per se' banale, produce notevoli riflessi su tutto il Condominio che in mancanza di una o piu' quote, magari sostanziose, potrebbe trovarsi in difficolta' nel pagamento dei propri fornitori per i servizi da questi erogati. Fino a qualche tempo fa la famigerata solidarietà condominiale, creva danni, molto spesso, a chi, invece, era sempre stato diligente nei pagamenti. Oggi dopo la sentenza 9148 del 2008 la situazione dovrebbe essere leggermente diversa.

c) Rispettare il regolamento di Condominio. Oltre i 10 condomini, questo e' obbligatorio per legge (art. 1138 c.c.). Spesso e' lo stesso regolamento a contenere tutte quelle regole di buon vicinato che da sole eviterebbero lunghe ed inutili controversie giudiziarie su rumori, animali domestici e via dicendo. Se da soli stentate a farlo comprendere ai vostri vicini, fatelo presente all’amministratore del palazzo che, per legge, e' tenuto a curarne l’osservanza(art 1130 c.c.).

d) Partecipare alle assemblee condominiali. E’ questo il momento di massimo confronto e di democrazia condomiale. In questa sede vengono prese le decisioni piu' importanti, anche economicamente (es. lavori di ristrutturazione, ecc.). Parteciparvi puo' essere utile per far migliorare la qualita' di vita nel condominio e per appianare e risolvere tutte le questioni ancora irrisolte. Non sempre è facile capire quando un'assemblea sia valida e quando sia stata validamente convocata. Ecco un ausilio sul punto: http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=67447

Queste brevi regole aiutano a compredere e capire che la vita condominiale merita maggiore attenzione non solo per i risvolti sociali che ne discendono ma anche per l'impegno economico che può comportare avere una casa in condominio.

Il fenomeno condominio

Un rapporto ANACI – CENSIS, del 2006, fotografava la situazione del fenomeno condominio in Italia in questi termini:

1) non esiste un calcolo preciso del numero di condomini, famiglie che ci vivono e amministratori. Ad oggi, perché quello del 2006 è stato l’ultimo rapporto, si possono fare solo di stime approssimative;

2) il “mondo condominio” muove un notevole  giro d’affari ;

3)il contenzioso che riguarda il condominio è sicuramente uno dei più rilevanti nei nostri Tribunali.

Cerchiamo di dare qualche numero. Il rapporto dell’Istituto e dell’ANACI ci dice che in Italia ci sono all’incirca 1 milione di condomini, per essere più precisi se ne contano 935.704. In questi edifici abitano più o meno 9.400.000 famiglie, vale dire circa 23 milioni persone, che rappresentano grosso modo il 40% della popolazione italiana. Gli amministratori “professionisti” sono circa 41 mila e gestiscono grosso modo 330.000 mila condomini. Ciò significa che circa 2/3 dei condomini di edifici sono gestiti dai c.d. amministratori “interni”. Come dire un mercato potenzialmente enorme!

Il volume d’affari movimentato dai condomini italiani si aggira attorno all’1% del P.I.L. Non è difficile capire perché: ristrutturazioni, energia elettrica,gas e tutta una serie di altri servizi che chi vive e si occupa di condominio ben conosce. Le spese condominiali sono spesso causa di tensioni e asprezze nell’ambito di una compagine condominiale.  

Nota dolente, il contenzioso. Il rapporto Censis - ANACI ci dice che al 2003 circa 2 milioni di contenziosi erano pervenuti agli uffici dei Giudici di Pace per materie di loro competenza. Un numero sicuramente aumentato se si pensa che siamo nel 2009 e ci sono cause condominiali anche davanti al Tribunale (si pensi alle impugnazioni delle delibere).

In questo quadro generale, si capisce perché il condominio è tra gli argomenti di maggiore interesse su internet. Tuttavia, non sempre, la materia è trattata con l’attenzione che meriterebbe. Proviamo in questo blog a dare qualche suggerimento a chi si interessa per hobby o per necessità al fenomeno condominio.  

Il rapporto Censis - ANACI del 2006