Gli “organi” del condominio previsti dal codice civile sono due:l’amministratore e l’assemblea. Entrambi hanno compiti preveduti dalla legge e precise responsabilità. Si tratta di “organi” in senso a-tecnico in quanto il condominio non è soggetto di diritto e come tale non può avere delle rappresentanze di se stesso.
Accanto a queste figure previste dalla legge se ne riscontra una terza. Si tratta del c.d. consiglio dei condomini. Da quali norme è prevista l’esistenza del consiglio dei condomini? Come si elegge un consiglio dei condomini? Come è regolato il suo funzionamento? Quali sono le sue funzioni?
Tutti interrogativi a quali daremo risposta qui appresso.
Da quali norme è prevista l’esistenza del consiglio dei condomini? Né il codice civile né le leggi speciali regolamentano il consiglio dei condomini. La sua esistenza può essere prevista sia dal regolamento condominiale (sia esso contrattuale che assembleare) sia da una qualsiasi delibera, che con le maggioranze di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. (la maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi) ne disponga l’esistenza. In realtà il codice non prevede nemmeno una maggioranza ad hoc per l’istituzione del consiglio. Si tratta di una maggioranza che si deduce logicamente dal fatto che il regolamento assembleare (che può istituire il consiglio dei condomini) deve essere votato almeno con le maggioranze previste dal citato art. 1136, secondo comma, c.c.
Come si elegge un consiglio dei condomini? Come è regolato il suo funzionamento?E’ utile che l’eventuale regolamento o delibera assembleare che si occupano di istituire il consiglio disciplinino anche questi aspetti. In mancanza di apposite statuizioni la nomina dei consiglieri e la loro durata in carica, nonché le norme del funzionamento sono quelle previste per assemblea e amministratore. Così è presumibile, in caso di lacuna regolamentare, pensare che ogni consigliere duri in carica un anno, che il consiglio debba essere convocato con le stesse modalità previste per l’assemblea, ecc.
Quali sono le sue funzioni?Il consiglio ha esclusivamente funzioni consultive e di controllo dell’operato dell’amministratore. Non può in alcun modo sostituirsi allo stesso ne tantomeno all’assemblea. Per fare un esempio, che è poi quello più ricorrente nella pratica, il consiglio può essere d’ausilio e controllo dell’amministratore nei rapporti con la ditta in quei casi di appalti particolarmente onerosi e complessi. Ma non potrà mai al posto dell’amministratore firmare il contratto o al posto dell’assemblea approvare la contabilità finale dei lavori.
