Il codice civile all’art. 1138 ci dice ogni condominio con un numero superiore a dieci partecipanti deve dotarsi di un regolamento che disciplini tra le altre cose l’uso dei servizi comuni, il decoro dello stabile ecc.
Quanti tipi di regolamento esistono? Chi è il soggetto che deve predisporre il regolamento? Qual’ è il quorum necessario ad approvarlo? Proviamo a chiarire questi quesiti. Innanzitutto esistono due tipi di regolamento: quello di origine contrattuale e quello di origine assembleare. Il primo, solitamente, è predisposto dal costruttore ed inserito nei singoli atti di cessione di ogni appartamento.
Esso deve essere trascritto insieme all’atto di compravendita e può, per esempio, derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese (es. può decidere la divisione delle spese in parti uguali). Chi acquista una casa “di seconda mano” sarà tenuto a rispettarlo solo se il regolamento è inserito nel suo atto d’acquisto o quanto meno è richiamato. Se il costruttore inserisce clausole che lo favoriscono, questo potrebbero essere impugnate perché vessatorie Il regolamento di origine assembleare e votato dall’assemblea ed è sufficiente la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno 500 millesimi. Questo tipo di regolamento non può derogare i criteri legali di ripartizione delle spese. Se tutti i condomini in assemblea accettano, firmandolo, il regolamento esso avrà la stessa forza di quello predisposto dal costruttore(c.d. regolamento di origine assembleare e di natura contrattale). Tutti i condomini singolarmente considerati possono prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento. Nei condomini con più di dieci partecipanti i condomini possono rivolgersi al giudice affinché provveda a formare il regolamento di condominio.
Per un approfondimento giuridico sul regolamento di condominio: www.civile.it/condominio
